Качество дорожной сети населенного пункта или коттеджного поселка во многом определяют его статус и ценовую категорию. Если вы планируете покупку земли для строительства дома - дороги становятся важным критерием при выборе участка. А для застройщика это существенная статья расходов и показатель серьезности намерений. Опыт показывает – если застройщик не построил дорогу в поселке, то жильцам своими силами сделать это почти никогда не удается. Многие считают, что проще купить внедорожник.)
Сергей Бессонов рассказал, как подходит к этому вопросу компания Villa66, которая строит загородные поселки больше 10 лет. За это время в компании сформировались свои принципы и подходы к строительству дорог.
Компания Villa66 начинает строительство дороги в самом начале строительства поселка, сразу после прокладки инженерных коммуникаций. Все дороги выполнены по проекту. Это значит, что до того, как мы приступили к строительству, дорожная сеть была спланирована, проведены геологические изыскания и расчеты. Бывает, что в коттеджных поселках дороги строят без проекта, и ошибки дают о себе знать когда поселок уже построен и заселен. Экономия на этапе проектирования - это пробки на выездах, провалы и ямы, возникающие из-за неверного расчета нагрузки на дороги и несущей способности грунтов. Типичной ошибкой при строительстве дорог оказывается отсутствие альтернативных заездов, т.к. их строительство откладывается и «забывается», а это обязательное требование пожарных.
Мы принципиально не экономим на дорогах: и асфальтовые, и грунтовые дороги будут служить долго, если они правильно построены и эксплуатируются, а значит затраты на их ремонт и содержание будут минимизированы.Так, в группе поселков «Заповедник» уже построено 23 км новых дорог, и около 10 км строится прямо сейчас в новых поселках, которые готовятся к продаже.
Устройство дорог на этапе строительства поселка
Работы начинаются до строительства и подключения жилых домов, а значит на первом этапе необходимо обеспечить условия для подключения коттеджей к центральным или местным коммунальным системам после введения дорог в эксплуатацию. Все траншеи, пересекающие будущие дороги, с заложенными в них газопроводом, электрическими кабелями, трубами водопровода должны быть засыпаны, а земляные работы на территории поселка должны быть завершены.
На втором этапе с мест строительства дорог, стоянок, разворотов снимается верхний почвенно-растительный слой почвы. Затем эти участки уплотняются катками.
По уплотненному грунту производится обсыпка дорог: делается подушка из мелкофракционного щебня или песка. Высота насыпи – минимум 0,5 м.
Следующий слой дорожного покрытия называют дорожная «одежда», для нее используются прочные скальные породы. В качестве дорожной «одежды» служит уплотненный слой щебня 0,15 м. Высота этого слоя 0,25 м. Очень важно для качества будущей дороги не экономить на «дорожных одеждах» и выдерживать проектные требования.
Асфальтирование дорог поселка часто становится отдельным этапом и производится позднее, когда частично завершается застройка поселка. В некоторых наших поселках проведены первые этапы работ по устройству дорожной сети, а асфальтовое покрытие будет положено только 3-4 года спустя после начала строительства поселка.
Сроки окончания работ плановые и указываются в договорах на покупку земельного участка. Это связано еще и с тем, что на этапе массового строительства домов большегрузная техника может повредить асфальтовое покрытие, а нам важно, чтобы после сдачи поселка дороги еще долго служили жителям и не требовали ремонта.
С этим связаны и некоторые правила жизни в поселках «Заповедника». Так, например, если в вашем поселке уже положен асфальт, то до начала строительства на участке необходимо оборудовать съезд на участок, чтобы тяжелая техника не портила дорогу напротив вашего будущего дома.
Принципиально важно для создания качественной дороги соблюдение технологий и использование сертифицированных материалов. Так, на магистральной дороге «Заповедника» положен слой крупнозернистого асфальта толщиной 0,07 м. и финишный слой мелкозернистого - 0,05 м. На внутренних дорогах поселков это соответственно 0,04 м и 0,04 м.
Последним этапом создания дорожной сети «Заповедника» будет асфальтирование стоянок и тротуарных дорожек.
Отдельно хочется сказать о дорогах с грунтовым покрытием: в некоторых поселках мы используем этот более простой способ устройства дорог, который позволяет предоставить ценовое преимущество при покупке участка.
Грунтовые дороги еще более требовательны к соблюдению технологии при строительстве и эксплуатации. Для улучшения проезжаемости грунтовые дороги укрепляют добавками. Улучшенные грунтовые дороги хорошо сохраняют профиль и обеспечивают проезд при интенсивности движения до 100 автомобилей в сутки. Естественным недостатком грунтовых дорог является их пылимость. В период осенней и весенней распутицы профиль грунтовых дорог деформируется, и даже улучшенные грунтовые дороги не предполагают интенсивное движение автомобилей большой грузоподъемности. Грунтовые дороги «Заповедника» грейдируются три раза в сезон.
Ширина дорог
Большое влияние на качество жизни в поселке, а значит и на стоимость будущей недвижимости оказывает правильно рассчитанная ширина дорог: при небольшом трафике возможно использование дорог 4-5 метров и обоснованная схема одностороннего движения, в других случаях ширина дороги должна быть 6-7 метров. Это зависит не только от количества жителей поселка, но и от проектируемой логики движения транспорта.
Кроме того, на красоту и комфорт в поселке оказывает влияние пространство «от забора до забора», с учетом пространства придорожной полосы. Это пространство тоже требует внимания и заботы. Уже сегодня в «Заповеднике» более 15 Га земли - это газоны на придорожных территориях. Внутри поселка это расстояние не менее 18 м, по центральной дороге не менее 25 м. , а в некоторых местах в «Заповеднике» вдоль центральной дороги тянуться березовые рощицы, или небольшая речка. Именно это создает ощущение простора, которое так отличает современный поселок.
Пока еще такой подход не стал привычным в загородном строительстве и наши дороги удивляют всех, кто приезжает в «Заповедник» впервые. Приезжайте, и вы сможете на собственном опыте проверить качество и удобство нашей дорожной сети.
