Договор купли-продажи земли таит в себе нюансы, незнакомые и непонятные обывателю. В аналогичной статье эксперты Villa66 рассказывали об оформлении участка, здесь разберем составление оформление ДКП и ответим на вопросы: как правильно оформить, заключить и избежать судебных тяжб в будущем. Отметим, что договор продажи участка содержит ряд принципиальных пунктов.
Документы
Обратите внимание на личность продавца. Он должен соответствовать свидетельству права собственности, выданному ФРС. Если продает иное лицо, то законный представитель наряду с удостоверением личности предъявляет нотариальную доверенность. Сверьте паспортные данные — и свои, и продавца. Ошибка в одном символе повлечет ничтожность сделки. При правильном оформлении земельного участка договор содержит его реквизиты: кадастровый номер, местоположение, площадь и кадастровую (а не рыночную) стоимость. Реальная цена участка определяется договоренностью сторон и прямо зависит от согласия с условиями сделки. При оплате наличными ставится фраза «продавец получил деньги полностью в такой-то сумме», что сопровождается подписью.
Оплата и рассрочка
Продажа земельного участка через рассрочку предполагает два алгоритма действий.
Первый из них:
- Составляется предварительный договор с графиком платежей.
- Каждый факт оплаты отмечается отдельной строкой, где расписываются обе стороны при оплате наличными, или прилагается копия «платежки» о перечислении денег на расчетный счет.
- Закрытие сделки знаменуется заключением основного ДКП с учетом предварительного договора с записью продавца: сумма получена полностью, дата, роспись.
Второй вариант:
- Когда применяется долговременная рассрочка — свыше полугода — договор КП регистрируется в ФРС.
- На земельный участок налагается обременение «в силу ипотеки» и до окончательной выплаты и снятия обременения покупатель может пользоваться участком, но права отчуждения на землю не имеет.
Заключая договор на земельный участок, обратите внимание на:
- личность продавца, соответствие свидетельству права собственности;
- обязательства по возведению инженерных сетей и коммуникаций;
- штрафные санкции, условия задатка, оплаты и рассрочки;
- условия расторжения и изменения условий договора;
- добропорядочность застройщика, количество успешных проектов.
Ситуации, когда продавец волнуется за чистоплотность покупателя и своевременность оплаты, не редки. В таком случае в ДКП указываются штрафные санкции на случай просрочки, и по общепринятой практике они приравнены к ставке рефинансирования ЦБ РФ. Если пени несоизмеримо выше, покупателю стоит усомниться в целесообразности такого договора. Отдельную роль играет задаток — невозвратная сумма, вносимая покупателем в качестве добросовестности намерений (ст. 381, 381 ГК РФ). Общепринятая практика показывает: задаток включается в первоначальный взнос и выступает частью полной оплаты. При разрыве договора по инициативе покупателя он задатка лишается; по желанию продавца — возвращается покупателю в двойном размере.
Расторжение договора
Условия расторжения договора — самый значимый момент сделки. Если в договоре предметом торга заявлена только земля — без сетей и инфраструктуры — стоит запросить информацию об участке и возможных наложенных обременениях в ФРС. Он может находиться на особо охраняемых территориях, соседствовать с газопроводом высокого давления, относиться к землям военного и оборонного характера и тому подобное. Когда дело касается земельного участка с коммуникациями, они обязательно указываются в договоре с отметкой «бесплатно», «готовы» или «построятся в срок до». Серьезный продавец сам укажет обязательства по развитию инфраструктуры и предусмотрит штрафные санкции — 0,01-0,05% стоимости участка за день просрочки, но встречается и ценовое выражение.
Подводя итог
Окрестности Екатеринбурга богаты земельными участками с неразвитой инфраструктурой и обещаниями продавца о скором начале строительства. Не верьте словам и требуйте подробного указания в ДКП. Или для простоты обратитесь к экспертам Вилла66 с предложением оформить договор на земельный участок по выгодной для покупателя форме. Остались вопросы? Позвоните нам по телефону +7 (343) 34567-66 или напишите нам на почту: mail@villa66.ru. Мы с радостью вам поможем. На нашем сайте можно подобрать земельный участок для вашего будущего загородного дома в современном коттеджном поселке.
