Как построить собственный дом, получить все разрешения и право регистрации в нем на законных основаниях без риска потерять деньги и само строение? Ответ на вопрос начинается с определения категории участка: законодательство Российской Федерации отводит под индивидуальную застройку земли сельскохозяйственного назначения или земли поселений. Именно земли, отнесенные ко второй категории, могут быть площадкой для индивидуального строительства с минимальными проблемами — строить можно как дачу, так и собственный дом капитальной конструкции. Его высота не может превышать трех этажей, а проживать в таком доме должна одна семья.
На какой земле можно построить собственный дом
Далее вступает в силу подкатегория, которая разделяет участки. Есть земли, предназначенные для дачного использования, садоводства, на которых можно построить дом, но прописываться и регистрироваться придется через судебное решение. Конституционный суд создал ряд прецедентов, которые служат основанием для прописки: дом должен соответствовать требованиям пригодности для проживания, то есть иметь коммуникации и необходимый набор удобств в виде водоснабжения, отопления, системы отведения стоков и энергоснабжения.
При соблюдении необходимых условий, дачный и садоводческий участок становятся местом для строительства индивидуального дома с пропиской и регистрацией. Исключение составляют участки, отведенные под огородничество. На них возможно только строение для подсобных нужд, не предназначенное для жилья. Коммуникации к таким участкам провести в полном объеме и законно не получится.
Земли можно использовать для ведения личного подсобного хозяйства. Тогда земля в границах населенного пункта может стать местом строительства жилого дома, приусадебным участком. Территорию вне поселения — полевой участок — можно использовать только без сооружения построек и в целях сельскохозяйственного производства. Это полностью исключает возможность построить жилье.
Получение разрешения на строительство
Разрешение на строительство — наиболее запутанный для многих момент. Оно не требуется в следующих случаях:
- на садоводческом или дачном участке при строительстве гаража, который будет использоваться только для личных нужд (напомним, что передача гаража в аренду — вид предпринимательской деятельности, и тогда разрешение необходимо!);
- при строительстве навесов и прочих сооружений, не отнесенных к капитальным объектам, в том числе подсобных сооружений;
- при внесении изменений в имеющиеся капитальные объекты, но при условии, что их параметры не выйдут за пределы, установленные градостроительным кодексом, и не изменятся так, что пострадает безопасность и надежность строения;
- при строительстве дачи. Это интересный пункт — можно построить дачный дом не более трех этажей в высоту, оборудовать его для проживания и по суду добиваться прописки и регистрации. Законодательство не определяет дачный дом или коттедж как обособленные категории, не устанавливает для них ограничений, кроме количества этажей — не более трех.
Будет ли признан законным дом, построенный таким образом? Будет ли оформлена на него полноценная собственность?
Добиться признания можно, имея на руках ряд документов:
- документ, указывающий право использования земельного участка;
- документ, в котором содержится описание объекта и устанавливается сам факт его существования.
Для оформления дома, построенного на земле, отведенной именно под ИЖС, потребуется иметь разрешение на строительство. То же касается и дома, построенного на земле, отведенной для подсобных хозяйств. Оформить собственность на дом можно при условии, что было своевременно получено на строительство и оформлено разрешение на его ввод в эксплуатацию.
Здесь действует один очень важный пункт: до марта 2015 года для оформления права собственности на дом потребуется только документ, устанавливающий право использования участка. Достаточно закончить строительство до 1 марта 2015 года, чтобы не получать разрешения и оформить право собственности.
Нормы, ограничения и расстояния на участках
При строительстве домов, подсобных строений и даже заборов необходимо соблюдение норм и правил, в том числе СНиП в области планировки и застройки. Жилое помещение — именно помещение, то есть внутренняя часть! - должно иметь высоту не менее 2,2 метра. Для подсобного помещения установлена минимальная высота в 2 метра, для погреба потребуется расстояние от пола до потолка минимум 1,6 метра. Для участков в шесть соток и более — до 0,12 гектара — имеются ограничения по расстояниям между строениями и ограничения по площади: на строения и дорожки отводится не более 30% участка. Это ограничивает возможности строительства дома большой площади, но ограничения обходят: строят выступающий второй этаж, поскольку площадь измеряется на уровне земли.
Имеется ограничение при строительстве заборов на садовых и дачных участках:
- не более полутора метров в высоту;
- сетка или решетка в конструкции (глухой забор ставить нельзя).
Ограничения на расстояния между строениями, высоту заборов и их тип связаны с тем, что участок такого типа отведен для садоводства или огородничества, значит, сооружения не должны создавать на соседнем участке постоянной тени, мешающей росту зеленых насаждений.
Ограничены также расстояния до туалетов или компостных ям по отношению к колодцам — не менее 8 метров. Дом должен отделяться от бани и туалета таким же расстоянием. Существует ряд нормативов в области водоотведения, освещенности, расстояний от проезжей части дорог.
