В 2025-2026 годах правоприменительная практика строго опирается на обновленные нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ, регулирующие виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Поправки, внесенные Федеральным законом от 04.08.2023 № 338-ФЗ, и актуализация Классификатора видов разрешенного использования изменили подходы к целевому использованию земли. Основной вектор изменений - устранение правовых коллизий, пресечение самовольного строительства и защита сельскохозяйственных угодий от нецелевой застройки.
Для рынка недвижимости Свердловской области, где активно развивается загородное строительство вокруг Екатеринбурга, эти изменения требуют особого внимания при проведении сделок.
Важно для действующих собственников: виды разрешенного использования (ВРИ), установленные до вступления новых норм в силу, сохраняют юридическую силу. Срочно переоформлять документы не требуется, записи в ЕГРН остаются прежними. Однако при покупке участка, начале строительства, разделе или оформлении аренды игнорировать обновленные правила рискованно: цена ошибки в сделках с землей существенно возросла.
Где теперь искать вид разрешенного использования участка
Ранее для проверки назначения земли достаточно было выписки из ЕГРН и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета. Теперь перечень документов, определяющих вид разрешенного использования, расширен (ст. 30 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ). Выписка из ЕГРН больше не является единственным источником информации.
Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка теперь может быть установлен или ограничен в:
- Документации по планировке территории (проекты планировки и межевания).
- Лесохозяйственных регламентах (для земель лесного фонда).
- Положениях об особо охраняемых природных территориях (ООПТ).
- Решениях о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд.
Например, вы находите участок по привлекательной цене. В выписке ЕГРН указан вид разрешенного использования (ВРИ) "для индивидуального жилищного строительства". Однако при запросе проекта планировки территории в местной администрации выясняется, что данный кадастровый квартал включен в зону планируемого размещения региональной автомагистрали. Строительство жилого дома здесь будет незаконным, а участок подлежит изъятию.
Что можно строить без смены вида разрешенного использования
Ранее владельцам земли часто приходилось согласовывать размещение простых хозяйственных построек. Поправки в ст. 30 ЗК РФ закрепили право размещать на участке некапитальные строения без изменения или предварительного установления вида разрешенного использования (ВРИ).
К таким объектам закон относит:
- заборы и ограждения;
- навесы и укрытия (в том числе для автомобилей);
- бытовки и некапитальные хозблоки;
- теплицы, парники и иные сооружения для выращивания растений;
- детские и спортивные площадки;
- геодезические пункты и технические сооружения для обслуживания участка.
Ключевое юридическое условие: объекты должны быть некапитальными. Согласно ст. 130 ГК РФ, это означает отсутствие прочной связи с землей (заглубленного фундамента) и возможность демонтажа без несоразмерного ущерба конструкции. Капитальный гараж из кирпича на земле с видом разрешенного использования "для ведения огородничества" будет квалифицирован как нецелевое использование, что влечет штрафы по КоАП РФ и риск сноса. Сборный металлический навес или деревянный хозблок на бетонных блоках теперь абсолютно законны.
Новые правила по разделу, объединению и перераспределению
Обновленные нормы изменили алгоритмы изменения конфигурации земельных участков, сделав процедуры гибче для собственников, но строже для арендаторов.
Для частных собственников
Ранее объединять или перераспределять (делать "прирезку") можно было только участки с идентичным видом разрешенного использования (ВРИ). Теперь этот запрет снят. При образовании нового участка путем раздела, объединения или перераспределения его вид разрешенного использования устанавливается в соответствии с градостроительным регламентом зоны. Собственник вправе самостоятельно выбрать основной вид разрешенного использования (ВРИ) из числа разрешенных или установить совокупность видов разрешенного использования исходных участков. Это упрощает консолидацию земель и легализацию вспомогательных видов использования (например, добавление вида разрешенного использования "гостевая парковка" к основному "ИЖС" через Росреестр).
Для арендаторов государственной и муниципальной земли
Действует принцип жесткой привязки. Введен запрет на самовольную смену вида разрешенного использования (ВРИ) для арендованных публичных земель. Вид использования в ЕГРН должен дословно совпадать с целью, прописанной в договоре аренды. Для расширения профиля деятельности (например, добавления вида разрешенного использования "объекты торговли" к "эксплуатации здания") потребуется вносить изменения в договор через администрацию, которая вправе отказать.
Новые ограничения дл участков СНТ, ОНТ и ДНП
Для владельцев участков в СНТ, ОНТ и ДНП новые правила ввели серьезные барьеры. Законодательство (включая нормы ФЗ № 217-ФЗ) ограничило возможность индивидуальной смены вида разрешенного использования (ВРИ) садовых и огородных участков на "ИЖС". Ранее существовала практика изменения назначения земли в расчете на будущую застройку и рост стоимости. Теперь это возможно в двух случаях:
- При принятии общим собранием решения о переходе всего товарищества в статус ТСЖ с изменением категории земель.
- При изъятии участка для государственных или муниципальных нужд (вид разрешенного использования меняется решением властей, собственнику выплачивается компенсация).
Если участок попадает в зону планируемого размещения объектов публичного значения (дороги, школы, парки, ЛЭП), его использование ограничивается этой целью. Закон прямо запрещает образование новых частных участков в границах таких зон. Покупка земли здесь означает невозможность построить дом, разделить участок или использовать его по своему усмотрению до официального изъятия.
Как проверить участок в 2026 году
Покупка земельного участка сегодня требует многоуровневой юридической экспертизы. Одной выписки из ЕГРН недостаточно. Используйте этот алгоритм:
- Базовая проверка ЕГРН. Закажите свежую выписку. Сверьте кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования (ВРИ), данные правообладателя и обременения (аресты, ипотека, сервитуты).
- Анализ документации по планировке территории (ПТ). Запросите в администрации проект планировки и межевания для кадастрового квартала. Убедитесь, что вид разрешенного использования в ПТ совпадает с ЕГРН, и отсутствуют красные линии или зоны планируемых публичных объектов.
- Проверка зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Убедитесь, что участок не попадает в водоохранные зоны, приаэродромные территории, охранные зоны газопроводов, ЛЭП или объекты культурного наследия. Информацию можно получить через Публичную кадастровую карту или заказав выписку о ЗОУИТ.
- Сверка договора аренды. Если приобретаются права аренды, убедитесь, что формулировка вида разрешенного использования в ЕГРН и в тексте договора идентична. Расхождение - основание для приостановки сделки.
- Оценка кадастровой стоимости. Узнайте актуальную кадастровую стоимость на сайте Росреестра. От этой цифры зависят земельный налог, арендная плата и выкупная стоимость. При необоснованном завышении ее можно оспорить через комиссию при Росреестре или в суде.
Реформа земельного законодательства сделала сделки с недвижимостью прозрачнее, но сложнее для неподготовленного покупателя. Ошибка на этапе проверки документов приводит к запрету на строительство, судебным тяжбам с администрацией или невозможности оформить право собственности.
Специалисты Villa66 обладают глубокой экспертизой в земельном праве Свердловской области и работают по актуальным стандартам 2026 года. Мы проводим комплексную юридическую проверку участков: анализируем выписки ЕГРН, проекты планировки территории, градостроительные планы, зоны с особыми условиями и соответствие вида разрешенного использования (ВРИ) вашим целям.
Не рискуйте инвестициями. Оставьте заявку на сайте или позвоните по телефону 8 (343) 345-67-66, чтобы получить профессиональную консультацию и полное юридическое сопровождение сделки.
