Жилой дом на участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно построить, если земля расположена в границах населённого пункта - такие наделы называются приусадебными. На полевых участках за пределами деревень и городов капитальное строительство запрещено: за самовольную постройку суд обяжет собственника снести здание за свой счёт. В этой статье мы подробнее разберём, как по выписке из Единого государственного реестра недвижимости определить тип участка, какие ограничения действуют при застройке приусадебного участка личного подсобного хозяйства, можно ли прописаться и в чём разница между личным подсобным хозяйством и индивидуальным жилищным строительством.
Что такое земли личного подсобного хозяйства
Личное подсобное хозяйство - это вид разрешённого использования (ВРИ), а не категория земель. Надел с таким видом разрешённого использования может относиться к «землям населённых пунктов» или к «землям сельскохозяйственного назначения». От этой категории напрямую зависит, что именно на нём разрешено строить.
По закону вести хозяйство на земельном участке могут только члены одной семьи - привлечение наёмных рабочих по трудовым договорам запрещено. Главное финансовое преимущество статуса личного подсобного хозяйства: доход от продажи излишков продукции не облагается налогом на доходы физических лиц и не требует регистрации индивидуального предпринимателя. Льгота действует при двух условиях: продукция выращена на своём или арендованном участке, а его площадь не превышает 0,5 гектара (в ряде регионов местные законы увеличивают этот лимит до 2,5 гектара).
В чём ключевое отличие приусадебного и полевого участка
Участки личного подсобного хозяйства делятся на два типа в зависимости от того, где они расположены.
Приусадебный участок находится в границах населённого пункта: деревни, села, посёлка, города. Категория земель - «земли населённых пунктов». На таком наделе разрешено строить капитальный жилой дом, гараж, баню, теплицу, сарай и другие хозяйственные постройки.
Полевой участок расположен за пределами населённого пункта. Категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения». На такой земле можно только выращивать культуры, сено и пасти скот. Капитальное строительство запрещено: не только дома, но и бани, гаражи, сараи на фундаменте. Допустимы временные сооружения без фундамента: навесы, бытовки, разборные теплицы, загоны для животных.
Тип участка указан в выписке из Единого государственного реестра недвижимости в графе «Категория земель» и «Вид разрешённого использования». Если продавец уверяет, что на полевом участке «можно построить дом, пока никто не видит» - это обман. Росреестр не зарегистрирует такое строение. По иску местной администрации суд признает его самовольной постройкой и обяжет собственника снести здание за свой счёт.
Что можно строить на приусадебном участке личного подсобного хозяйства
На приусадебном участке разрешено возводить капитальные и некапитальные объекты. Нормы застройки для личного подсобного хозяйства такие же, как для индивидуального жилищного строительства: они регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации и местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Требования к жилому дому
Жилой дом на участке личного подсобного хозяйства может иметь максимум три надземных этажа и высоту не более 20 метров (часть 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Здание нельзя делить на отдельные квартиры или блок-секции.
При размещении дома на участке нужно соблюдать отступы:
- от границы с соседями - минимум 3 метра (измеряется от цоколя или стены, если цоколя нет);
- от красной линии улицы - 5 метров, от линии проездов - 3 метра.
Противопожарные расстояния между домами на соседних участках зависят от материалов стен: от 6 метров (между каменными постройками) до 15 метров (между деревянными). Точные нормативы прописаны в своде правил 4.13130.2013.
Для начала строительства классическое разрешение не требуется. Собственник подает в местную администрацию или через многофункциональный центр уведомление о планируемом строительстве. Если параметры дома соответствуют правилам землепользования и застройки, стройку можно начинать.
Хозяйственные постройки и отступы
Кроме дома, на участке разрешено строить вспомогательные объекты: бани, гаражи, сараи, теплицы, погреба, летние кухни.
Нормы отступов для них строже и зависят от типа постройки:
- баня, гараж, сарай - не ближе 1 метра к забору соседей (при этом скат крыши должен быть направлен на ваш участок);
- вольер для животных, курятник - минимум 4 метра от границы соседей;
- компостная яма, уличный туалет - минимум 2 метра.
Важное правило безопасности: расстояние от колодца до компостной ямы или туалета должно составлять не менее 20 метров.
Возводить объекты коммерческого назначения (магазины, автосервисы, склады, гостиницы, автомойки) на землях личного подсобного хозяйства запрещено. За нецелевое использование предусмотрен штраф по статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях размером от 0,5% до 1% кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей для физических лиц, и требование снести постройку.
Почему нельзя строить капитальный дом на полевом участке
Главный риск полевого участка - попытка построить на нём жилой дом. Запрет закреплён в статье 11 Федерального закона № 112-ФЗ: на полевых землях допускается возводить только временные здания без фундамента.
Если собственник всё же зальёт фундамент, последовательность санкций будет такая:
- Росреестр откажет в кадастровом учёте и регистрации права собственности на постройку.
- Местная администрация подаст иск в суд о признании дома самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
- Суд обяжет собственника снести здание за свой счёт и вернёт землю в исходное состояние.
- Параллельно выпишут штраф по статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за нецелевое использование земельного участка.
Перевести полевой участок в приусадебный с последующим строительством дома можно только через процедуру перевода земель из одной категории в другую (Федеральный закон № 172-ФЗ). Для этого нужно подать ходатайство в региональное правительство и доказать, что это не противоречит генеральному плану и схеме территориального планирования района. На практике такие ходатайства удовлетворяют крайне редко - чаще всего проще купить изначально приусадебный надел.
Можно ли прописаться в доме на участке личного подсобного хозяйства
Прописаться в доме на участке личного подсобного хозяйства реально, но только если надел находится в границах населённого пункта. Для этого должны быть соблюдены три условия:
- дом имеет почтовый адрес, который присваивается местной администрацией;
- в Едином государственном реестре недвижимости объект зарегистрирован как «жилой дом», а не как «нежилое здание»;
- помещение признано пригодным для круглогодичного проживания: есть капитальный фундамент, утеплённые стены, отопление и инженерные сети (вода, электричество, канализация).
Если дом только построен, но в Росреестре он значится как «жилое строение» без права регистрации, перед оформлением прописки придётся заказать у кадастрового инженера технический план и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости.
С пропиской на полевом участке ситуация сложнее. По умолчанию зарегистрироваться там нельзя, так как капитальное строительство запрещено, а значит и жилым такой объект быть не может. Однако есть юридическое исключение: если полевой надел - единственная земля у гражданина, на ней возведено капитальное здание, пригодное для проживания, и иного жилья у человека нет, прописку можно получить через суд. Прецедент создал Конституционный суд Российской Федерации (Постановление № 13-П от 30.06.2011), признав запрет на регистрацию неконституционным в части, нарушающей право граждан на свободу передвижения. На практике такие дела рассматривают долго, поэтому рассчитывать на этот путь как на основной не стоит.
Отличия личного подсобного хозяйства от индивидуального жилищного строительства
Покупатели часто выбирают между индивидуальным жилищным строительством и приусадебным участком личного подсобного хозяйства. Оба вида разрешённого использования находятся в границах населённых пунктов, позволяют строить капитальный дом и оформлять прописку. Ставка земельного налога для них одинакова - 0,3%. Главные отличия кроются в назначении земли и возможностях для хозяйства.
| Параметр | Индивидуальное жилищное строительство | Приусадебное личное подсобное хозяйство |
|---|---|---|
| Главная цель | Только строительство жилья и проживание | Строительство дома + ведение сельского хозяйства |
| Содержание скота и птицы | Запрещено или сильно ограничено местными санитарными правилами | Разрешено законом (можно строить курятники, загоны, сараи) |
| Продажа выращенного | Не применимо | Без налога на доходы физических лиц и регистрации индивидуального предпринимателя (если участок до 0,5 га) |
| Земельный налог | 0,3% от кадастровой стоимости | 0,3% от кадастровой стоимости |
| Стоимость земли | Обычно выше | Часто дешевле на 10–30% за сотку |
Индивидуальное жилищное строительство оптимально, если цель покупки - только возведение коттеджа. Участок личного подсобного хозяйства подходит тем, кто планирует разбить большой сад, держать птицу, кроликов или коз.
Оформление и проверка участка перед покупкой
Сделка с участком личного подсобного хозяйства проходит по стандартной схеме: договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, после чего покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Дополнительно можно обратиться в местную администрацию за выпиской из похозяйственной книги - она пригодится для получения ветеринарных справок на скот и сельхозсубсидий.
Перед покупкой важно проверить не только документы, но и градостроительный потенциал земли:
- Правила землепользования и застройки и генплан - участок не должен быть запланирован под изъятие для дорог или социальных объектов;
- Охранные зоны - через надел не должны проходить линии электропередачи, газопровод или водоохранная зона;
- Границы в Едином государственном реестре недвижимости - если межевание не проведено, реальные размеры могут оказаться меньше заявленных;
- Категория и вид разрешённого использования - приусадебное личное подсобное хозяйство должно относиться к «землям населённых пунктов», иначе строить дом нельзя.
Полевой участок стоит в разы дешевле приусадебного, но капитальное строительство на нём запрещено. Перед покупкой нужно чётко определить цель использования надела и сверить её с разрешённым видом использования в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
