Что такое участки сельхозназначения
Земля всегда была одним из самых ценных ресурсов, особенно в сельской местности. Среди множества категорий земель особое место занимают участки сельскохозяйственного назначения — они составляют около 23% территории России и играют важную роль в продовольственной безопасности страны.
Участок сельхозназначения — это территория, которая предназначена для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства, научных исследований и других видов деятельности, связанных с аграрной отраслью. Такие земли регулируются положениями Земельного кодекса РФ, а сами участки имеют определённые ограничения по использованию.
Какие бывают земли сельхозназначения
Существует несколько видов таких земель:
- Пашни — данные земли используются для возделывания зерновых, овощных и технических культур.
- Пастбища и сенокосы — такие участки необходимы для выпаса скота и заготовки кормов.
- Сады и виноградники — участки под многолетними насаждениями.
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — позволяет выращивать продукты для личного потребления.
- Крестьянско‑фермерские хозяйства (КФХ) — земли ориентированы на коммерческое производство сельхозпродукции.
Важно понимать разницу между категорией земель и видом разрешённого использования (ВРИ). Категория земель определяет общее целевое назначение участка, тогда как ВРИ указывает конкретные действия, которые можно совершать на участке. Например, участок может находиться в категории «сельскохозяйственные угодья», но иметь ВРИ «садоводство» или «дачное строительство», что позволяет строить на земле жилые дома.
На каких землях можно строить жилые дома
Один из самых популярных вопросов у покупателей земли: можно ли построить дом на участке сельхозназначения? Ответ зависит от ВРИ и региональных норм.
Садовые участки
До 1 марта 2022 года жилой дом можно было построить только на участках с ВРИ «садоводство». Такие участки могут находиться как в границах населённых пунктов, так и вне их пределов. В рамках этого ВРИ на участках разрешено:
- выращивать плодово‑ягодные культуры;
- строить хозпостройки и гаражи;
- возводить жилой или садовый дом.
Разница между ними в том, что садовый дом предназначен для временного проживания на земле, а жилой участок — пригоден для круглогодичного использования. При этом существуют ограничения:
- не более трёх этажей;
- высота не превышает 20 метров;
- нельзя делить на самостоятельные объекты недвижимости.
Если на участке появляется многоквартирный дом или таунхаус, такие строения будут считаться самовольными постройками и могут быть снесены через суд.
Участки КФХ
Начиная с 2022 года, появилась возможность строительства дома на земле КФХ. Это относится к объединениям родственников, которые совместно занимаются сельским хозяйством. На таких участках можно возвести один жилой дом, соответствующий следующим параметрам:
- не более трёх этажей;
- площадь участка не превышает пяти соток;
- площадь застройки — не более 0,25% от общей площади участка.
Однако стоит учитывать, что в некоторых регионах (например, Московская, Ленинградская, Тверская области) такое строительство запрещено законодательно.
Ответственность за использование участка не по назначению
Использование участка не по назначению может повлечь административную ответственность. За нарушение правил предусмотрены штрафы и даже изъятие земли.
Административные штрафы
Если владелец не использует участок более трёх лет, ему может быть назначен штраф:
Данные на октябрь 2025 года.
- для физических лиц — от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости участка (не менее 3 000 р);
- для должностных лиц — от 0,5 до 1,5% стоимости участка (не менее 50 000р);
- для организаций — от 2 до 10% стоимости участка (не менее 200 000р).
Если на участке возведён жилой дом, который не предусмотрен ВРИ, размер штрафа увеличивается:
- физлица — 0,5 до 1% кадастровой стоимости (не менее 10 000р);
- должностные лица — от 1 до 1,5% (не менее 20 000р);
- организации — 1,5 до 2% (не менее 100 000р).
Изъятие участка
Государство имеет право изъять землю, если собственник:
- не использует её по назначению более трёх лет;
- нарушает закон более трёх лет;
- сильно ухудшил плодородие почвы на участке;
- не начал использовать участок в течение года после его передачи (если ранее он был изъят у другого владельца).
Процесс изъятия земли занимает несколько месяцев и проходит следующие этапы:
- Россельхознадзор выявляет нарушение и направляет предписание.
- Если нарушение на участке не устранено, виновное лицо привлекают к административной ответственности.
- Региональный орган власти подаёт иск в суд.
- Участок выставляется на торги.
- Если торги не состоялись, земля переходит в муниципальную или государственную собственность.
Возможность изменения статуса участка
Если участок не подходит для ваших целей, можно попробовать изменить его статус. Это можно сделать двумя способами:
- Изменение ВРИ — достаточно простая процедура, доступная через МФЦ. Однако новый ВРИ должен быть предусмотрен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
- Перевод участка в другую категорию — более сложный процесс, требующий подачи заявления в орган исполнительной власти региона.
Процедура перевода включает:
- подготовку документов: ходатайство, паспорт, выписка из ЕГРН, заключение экологической экспертизы;
- рассмотрение заявки (до двух месяцев);
- принятие решения — перевод или отказ.
Изменение категории земли возможно только в исключительных случаях:
- создание особо охраняемой территории;
- изменение границ населённого пункта;
- консервация земель;
- обеспечение обороны и безопасности.
Если вы планируете строить дом, важно проверить ВРИ и категорию участка до его покупки. Иначе есть риск остаться без земли или получить крупный штраф. Если вы хотите найти участок сельхозназначения, подходящий под ваши нужды, обращайтесь в компанию Villa66. Мы специализируемся на продаже загородной недвижимости и участков, поможем выбрать идеальный вариант и оформить документы на землю правильно. Берём на себя юридическое сопровождение и гарантируем прозрачные сделки. Доверьтесь профессионалам и начните новую главу своей жизни уже сегодня!
